申明：
本文的数字做demo用，不做任何投资推荐！房贷利息用网上查到的，跟我个人刚刚申请的贷款几乎一模一样，每个人的利息可能不一样喔。大家不要生拉硬套哈！当利息改变的时候要重算哈！
今天来谈谈我自己的cash out再贷款！纯粹个人实例！一个小的被投资房，经过这些年的还贷和增长，里面有些现金值，我开始打这个现金值的主意了，我要cashout一些出来，重新贷款15万，拿出的钱去做其他投资，那贷款是15年好还是30年好？或者干脆payoff 自住房的mortgage？
如果是你呢？你怎么做？估计大多数人会说我吃饱了撑的，不把贷款还清一身轻，自己瞎折腾，还居然把里面的现金值取出来，又得多付贷款利息！呵呵…….要是七八年前，我也会这么认为自己发傻，不过，今天，我要告诉大家，这将是另外一个非常智慧的决定！来，我带大家算一算！
以我自己的房子为例。。。
贷款15万，30年贷款，每个月付$706，总共付利息$103,927，如果是15年的话，每月$1,091，总共付利息$46,350，这么一比较，30年比15年多付了$57,577的利息，多了不少啊。要是以前，我肯定也会说改成15年的，一个月才多出$385而已，一年也就是$4,620，哪儿挤一挤省一省就出来了，少付15年呢，省了好多利息，省了好多时间。但是，我现在要给大家介绍一个新的理念。如果这每年多出来的$4,620花掉了，浪费掉了，那我还是建议大家可以放在房子里，至少存下来了。但是以现在这个房贷利息来看，如果把这$4,620的钱去做一些投资，只要找到比这个回报率好点的，那是不是更好。如果投资15年后，用投资增长出来的钱去付剩下15年的贷款，也不需要你额外掏腰包，你觉得这个idea怎么样？
看看这张图，如果以我的名义去投资，每年$4,620，15年，第16-30年，我每年从其中取出$8,472去付我的房贷，我房子也付清了，第31年，我开始拿钱退休，每年$14,806，一直用到我105岁过世，我一共花了头15年贷款省下来的$69,300，一共拿出来了$586,066 (127,080 + 458,986)，大家感觉一下，这个30年贷款是不是比15年贷款划算？贷款利息多了$57,577，但我没有多掏1分钱腰包，换来了$586,066，还剩了31万留给后代。如果这么算，你会怎么选择？
再换一种算法，如果不用我作为insured，换成我15岁的孩子，会是什么样的结果呢，自然会更好一些！为什么？她比我年轻呀，时间等于金钱呀！假如等她50岁的时候，她跟我说，妈妈，我想退休了，想陪着你周游世界，好不好？我还能说啥？当然好啦，巴不得呢！她每年可以从这里面拿出$19,550免税的钱。当然，肯定有人说，到那时候$19,550不值什么，那是肯定的。不过，这么好的计划，我会只给她投入这么一点么？我肯定会翻倍的往里面放的，至于翻几倍，哈哈，就不能说啦，保密！另外，别忘了，我并没有多花钱喔，我只是把15年贷款换成30年贷款，把每个月的月付剩下来的钱去做了投资所得到的这额外的收益。再别忘了，我还cashout 出来了呢！等她拿到100岁，她拿到了额外的97万多，还有两个米的钱作为身故赔偿，酷不酷？！她100岁之后，还能继续拿，拿多少，那个随她了，反正我是管不着了，我早已化作一抔尘土了，灰飞烟灭去矣.......
有人说，Too good to be true！其实要是我不计算一下，不好好研究一下，我也会发出这样的感叹！正常，但我算完之后，我自己把自己吓了一跳。真是不算不知道，一算吓一跳。
最简单的算数，如果每年放$4,620，放15年，6%利息增长，那么随着时间的增长，85年后现金值达到6.73个million。翻了一百倍。要不怎么说复利增长是人类的第八大奇迹呢！
当然，是不是所有人做投资都能拿到这样的回报呢？这个可真不好说，有的高可能再double，有的低可能连本都玩没了，这可真是仁者见仁智者见智。如果你不会，找个会的是不是也可以？借力嘛！
你的房子会因为你每个月多交了三百多块，增值就会快点吗？显然不会！要不要把这钱拿去做投资？那是最明显不过的了。不过投资产生的税务自负哈！下次有时间讲讲省税规划。
有人总是说，怕麻烦，贷款付清一身轻，每天晚上望着房顶，数数上面的每一块砖，每一片瓦都是我自己的，多自在多满足多安心呀！是啊，你自个儿感觉倒是安心自在了，你知道你丢了多少栋房子么？算完以后，你还安心不？！再说，有那么麻烦吗？不要给自己找借口！
多说几句，总说中国人富不过三代，犹太人是穷不过三代，为啥？传统理念不一样啊，我们要不要学学人家？如果这样规划，我想我这代人是穷了点，后面多少代都不会穷吧！还有人说，儿孙自有儿孙福，钱多了会变坏！什么逻辑？如果孩子争气，给他一座金山，他能变成两座金山，万一孩子不争气，你忍心让他流落街头么？
还要我给大家结论吗？自己总结一下吧。反正我选择30年的。好些年以前只要跟先生讨论，把房子里的钱拿出来，重新贷款，他总是说不，说我瞎折腾，这次，他二话不说，签字！一切听我的，哈哈哈！让一个picky的engineer说YES 不容易啊！
下一次，有机会给大家讲讲如果做投资房，怎么一个变两个，两个变四个.......以此类推！
【版权归作者所有，翻版必究】【欢迎转发】
Comments